Auftragsvergabe durch Architekt, GU oder Bauherrn?

[André 139]

Was könnt Ihr zum Thema Auftragsvergabe beim Hausbau sagen?
Was ist Eurer Meinung nach der beste Weg?

• Komplette Auftragsvergabe und Durchführung durch Architekt
• Komplette Durchführung durch Generalunternehmer
• Architekt macht Planung - Bauherr vergibt die einzelnen Gewerke in Eigenregie

Wo sind die Vor- und Nachteile? Was ich bisher so gehört habe sind die Vorteile der kompletten Auftragsvergabe, das alles aus einer Hand kommt. Allerdings behaupten ja böse Zungen das dann auch bestimmte Handwerker bevorzugt werden und evtl. auch mal ein bisschen "geküngelt" wird

Vergebe ich alle Gewerke in Eigenregie ist aber natürlich die Gefahr nahe das bei Problemen der eine Unternehmer dem anderen Unternehmer die Schuld zuweist - also bei Pfusch will es keiner gewesen sein?

Erfahrungen und Meinungen?

Gruß,

André

[Form 8A 230]

Zunächst zum schlechtesten Weg: Vergabe in Eigenregie. I.d.R. verfügen Bauherren nicht über die zur Ausschreibung erforderlichen baurechtlichen und bautechnischen Kenntnisse. Außervertragliche Arbeiten, also Arbeiten die in einem Leistungsverzeichnis nicht erfasst sind, werden als sog. „Nachtrag“ berechnet. Zwar werden von fast allen Baustoffherstellern Ausschreibungstexte kostenlos angeboten, doch diese sollte man nie unbesehen übernehmen. Die Gefahr, dass man nur auf die Produkte eines einzelnen Baustoffherstellers ausschreibt, ist für Laien sehr groß. Meistens werden auch die Massen sehr ungenau ermittelt, da die Abrechnungsregeln unbekannt sind. Sehr riskant: Die Vergabe ausschließlich per Angebot: Massenrisiko und Nachträge!
Insgesamt besteht bei dieser Form der Vergabe ein sehr hohes Kostenrisiko, dass das Architektenhonorar für diesen Leistungspunkt locker um ein Vielfaches übertreffen kann. Zumindest für die kostenintensiven Gewerke sollte man einen Fachmann (oder Fachfrau) hinzuziehen. Hohes Gewährleistungsrisiko, hohes Insolvenzrisiko.

Individuell Bauen mit Architekt: Jeder Architekt hat einen Stamm von regionalen und solventen Handwerkern, mit dem er Baumaßnahmen durchführt.
Vorteile: Meistens ein eingespieltes Team. Im Großen und Ganzen stimmt die Qualität der Ausführung. Probleme werden i.d.R. schnell und unbürokratisch gelöst, da der Handwerker wieder Aufträge vom Architekten haben möchte und der Architekt wiederum an einer guten Reputation interessiert ist. Das Insolvenzrisiko der Handwerksbetriebe ist gering. Das Gewährleistungsrisiko ist gering.
Nachteile: Ausschreibungen erfolgen nicht oder nur beschränkt, dadurch etwas höhere Kosten der Einzelgewerke. Bei individueller Architektur kann der Architekt die Baukosten zu Beginn der Planungen nur schätzen, d.h. Abweichungen um 25 % sind möglich und zulässig. Weitere Kosteneingrenzungen nur während der fortgeschrittenen Planungsphase möglich. Die Einhaltung des Kostenrahmens ist stark vom Engagement und der Erfahrung des Architekten abhängig. Letztlich weiß der Bauherr aber nur nach dem Eingang der Schlussrechnungen, was sein Bau exakt kostet.

Bauen mit Generalunternehmer: I.d.R. Bindung der Handwerker durch Rahmenverträge
Vorteile: Die Kosten für die in der Baubeschreibung festgelegten Standards können exakt beziffert werden. Bauherr ist der GU, der Käufer übernimmt ein schlüsselfertiges Objekt ohne sich mit Handwerkern auseinander setzen zu müssen. Die Termine werden meistens eingehalten.
Nachteile: I.d.R. zusammengewürfelter Handwerkerhaufen, da nur die Billigsten genommen werden. Sehr hohes Insolvenzrisiko sowohl von Handwerkern als auch Bauträgern. Durch hohen Kosten- und Termindruck meistens Qualitätsprobleme. Abweichungen von den vereinbarten Standards sündhaft teuer, aber billige Materialien. Störungen z.B. bei Heizanlagen können nur schwerlich behoben werden, wenn der Heizungsbauer mehrere hundert Kilometer entfernt oder pleite ist und die örtliche HLS-Firma nicht kommt.

Den Idealfall gibt’s auch: Ein Architekt, der mit regionalen Handwerkern schlüsselfertig zum Festpreis anbietet! bearbeitet 6. Januar 2005 von Form 8A

[Holger 1]

Wir liegen gerade in den letzten zügen unseres Hausbaus.

Wir haben alles in Eigenregie gemacht.
Als wir anfingen, hörten wir uns erst unter den Fertighausbauern um. Dort wird man generell (immer) übers Ohr gehauen, habe ich den Eindruck. Man hat es fast nur mit Porsche-fahrenden Schlaumeiern/Verkäufern zu tun.

Jetzt haben wir seit August alle Hantwerker einzeln ausgesucht und verglichen und haben anstatt 160m2 210m2 bauen können - zum gleichen Preis - in besserer Qualität. Ich muss dazu sagen, dass wir einen ausserordentlich guten Hantwerker für den Rohbau gefunden haben, der uns in vielen Fragen mit Rat und Tat zur Seite steht.
Unser Statiker hat uns für einen bruchteil der Kosten eines Architekten unser Traumhaus entworfen und berechnet.

Es ist auf jeden Fall möglich auf diese Weise zu bauen, auch wenn man familiär (zweites Kind im September geboren) und beruflich (und nebenberuflich) stark eingebunden ist.
Viele lassen sich von den Fertighausbauern einreden, dass sie es zeitlich nie schaffen würden, in eigenregie und konventionell zu bauen.

Gruss
Holger

[Welder 0]

Aus Eigener Erfahrung:
1. Helfe bei mindestens 3 Kumpels mit, die ein Haus bauen, oder renovieren
2.Lasse ein Haus bauen (und verkaufe es ganz schnell, weil viel zu gross, zu viel Schnickschnack und zu viel "kreative"Sachen, die du ja bei Punkt 1. gesehen hast
3.Baue dein Haus ohne die ganzen Fehler und spinnereien, sondern nur was man wirklich haben will, und es sich auch leisten kann oder als notwendig erscheinen.
4.Genieße dein Leben, weil du ja aus P1. und P2. gelernt hast, und nicht hoffnungslos Verschuldet bist, und mit mitte 30 einen Herzinfakt hast.

mit vielen vielen Grüssen

der Welder

[Form 8A 230]

Zunächst prima, dass es hier im Forum auch Leute gibt die in der Lage sind, ihre Häuser selbst zu planen und zu bauen ohne dabei auf die Nase zu fallen. Natürlich sind meine obigen Anmerkungen zur Thematik keine Dogmen, so dass Abweichungen hiervon jederzeit möglich sind. Wen dem nicht so wäre hätten die Architekten, die Selbstbau-Clubs beraten, nichts zu tun.

Nach meinen Erfahrungen ist die Mehrheit der Bauherren weder fachlich noch zeitlich in der Lage, Ausschreibung und Vergabe der Gewerke selbst vorzunehmen. Die Tendenz geht heute eindeutig zum schlüsselfertigen Bauen, weil die Leute im Voraus genau wissen wollen, was ihr Haus mit der gewählten Ausstattung letztlich kostet. In diesem Fall sind die Planungskosten bereits im Endpreis enthalten.

Noch ein Wort zu den Generalunternehmern: Hier muss man zwischen dem klassischen Fertighaus (z.B. von Streif, Okal) und dem schlüsselfertigen Haus eines x-beliebigen Bauträgers unterscheiden. Während ersteres als Holzrahmenkonstruktion überwiegend im Werk produziert und auf der Baustelle nur noch Elemente auf eine Bodenplatte oder Kellerdecke montiert werden, sind Bauträgerhäuser meistens in Massivbauweise, d.h. Mauerwerk und Stahlbetondecken, erstellt. Die Ausbauarbeiten laufen bei beiden Bausystemen in etwa analog.

Die Qualität und Termintreue ist beim Fertighaushersteller i.d.R. gut, da bei einigen Anbietern der komplette Kaufpreis erst nach der Abnahme fällig wird und die Reputation auf dem Spiel steht. Daher sind Fertighausvertriebe bei sich anbahnenden Terminschwierigkeiten schon eher bereit den Ausbauablauf zu beschleunigen, bspw. durch den Einbau eines speziellen (und teuren) Estrichs, der bereits nach 3 oder 5 Tagen belegreif ist. Bei den Bauträgern liegt die Zuverlässigkeit vielleicht bei 50/50.

@Holger: Wie sah die Unterstützung des Rohbauers denn konkret aus?